Immobilienlexikon
Beleihungswert beim Immobilienverkauf: Bedeutung und Tipps
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft und vorsichtig zuschreibt, um zu entscheiden, wie viel Kredit sie dafür vergibt. Er liegt meist unter dem tatsächlichen Verkehrswert, weil die Bank Risikopuffer einrechnet. Für Verkäufer ist das wichtig, denn der Beleihungswert beeinflusst, wie leicht ein Käufer die Finanzierung für den vereinbarten Kaufpreis erhält.
Was ist Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist eine bankinterne Bewertungsgröße: Er soll den Wert abbilden, der über lange Zeit – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen – als sicher verwertbar gilt. Die Bank leitet daraus die Beleihungsgrenze ab, also den Anteil, bis zu dem sie günstig finanziert. Er ist vom Verkehrswert und vom Marktwert zu unterscheiden, die den aktuell erzielbaren Preis abbilden.
Warum ist Beleihungswert beim Immobilienverkauf wichtig?
Auch wenn Sie den Beleihungswert nicht selbst ermitteln, betrifft er Ihren Verkauf direkt: Liegt er deutlich unter dem Kaufpreis, muss der Käufer mehr Eigenkapital mitbringen oder erhält schlechtere Konditionen – im Zweifel platzt die Finanzierung. Ein realistisch angesetzter Kaufpreis und gut aufbereitete Objektunterlagen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank den Wert ausreichend hoch ansetzt.
Wann sollten Sie sich darum kümmern?
Der Beleihungswert wird relevant, sobald ein Käufer seine Finanzierung beantragt – also nach der Kaufpreiseinigung und vor dem Notartermin. Für Sie als Verkäufer ist es sinnvoll, schon bei der Preisfindung zu bedenken, dass Banken vorsichtig bewerten. Zu spät erkannt, kann ein zu niedriger Beleihungswert kurz vor dem Abschluss alles ins Wanken bringen.
Woher bekommen Sie Beleihungswert?
Den Beleihungswert ermittelt ausschließlich die finanzierende Bank, meist über eine interne oder beauftragte Bewertung. Sie als Verkäufer erhalten ihn nicht direkt; Sie können den Prozess aber unterstützen, indem Sie vollständige Unterlagen bereitstellen. Eine unabhängige Wertermittlung kann Ihnen helfen, den Kaufpreis realistisch einzuordnen.
Beispielansicht
Vom Verkehrswert zum Kreditbetrag · RechenbeispielBeispiel
Ausgangswerte
- Vereinbarter Kaufpreis
- 400.000 €
- Beleihungswert der Bank
- 360.000 €
Ableitung
- Sicherheitsabschlag
- ca. 10 %
- Beleihungsgrenze (80 %)
- 288.000 €
- Nötiges Eigenkapital + Nebenkosten
- Rest über 288.000 €
Vereinfachtes Rechenbeispiel – Werte frei erfunden, keine Finanzierungszusage.
Was kostet Beleihungswert?
Für Sie als Verkäufer entstehen durch den Beleihungswert keine Kosten – er ist Teil der Kreditprüfung Ihres Käufers. Eine eigene professionelle Wertermittlung ist optional; deren Kosten hängen vom Umfang ab.
Wie lange dauert die Beschaffung?
Die Bewertung durch die Bank ist Teil der Finanzierungsprüfung und dauert in der Regel einige Tage bis wenige Wochen. Verzögerungen entstehen vor allem dann, wenn Unterlagen fehlen.
Typische Fehler von Eigentümern
- Den Kaufpreis ohne Blick auf die vorsichtige Bankbewertung ansetzen
- Verkehrswert und Beleihungswert gleichsetzen
- Unterlagen unvollständig liefern und so die Bewertung erschweren
- Eine wackelige Finanzierung des Käufers ignorieren
- Den Einfluss des Eigenkapitals auf den Abschluss unterschätzen
Dos & Don’ts
✓Dos
- ✓Den Kaufpreis realistisch und marktgerecht ansetzen
- ✓Vollständige Objektunterlagen bereithalten
- ✓Eine Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen
- ✓Bei Unsicherheit eine unabhängige Wertermittlung nutzen
✕Don’ts
- ✕Erwarten, dass die Bank den vollen Kaufpreis beleiht
- ✕Mängel verschweigen, die den Wert drücken
- ✕Den Abschluss ohne gesicherte Finanzierung als sicher betrachten
Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar
Bei der Bewertung ist der Beleihungswert das vorsichtige Gegenstück zum Verkehrswert. Für die Finanzierung ist er die zentrale Größe: Aus ihm leitet die Bank ab, wie viel sie vergibt und zu welchen Konditionen. Der Notar ist hieran nicht beteiligt – er beurkundet den Kauf unabhängig von der Bankbewertung.
Unterschied nach Objektart
Der Beleihungswert wird für alle finanzierten Immobilien ermittelt – Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Grundstück. Bei vermieteten Objekten fließen Ertragsgrößen wie der Jahresreinertrag stärker ein, bei selbst genutzten eher Lage und Zustand.
Praxisbeispiel
Verkäufer und Käufer einigen sich auf 400.000 €. Die Bank des Käufers setzt den Beleihungswert mit einem Sicherheitsabschlag bei 360.000 € an und finanziert davon 80 % günstig. Der Käufer muss dadurch mehr Eigenkapital einbringen als gedacht – der Abschluss gelingt nur, weil die Finanzierung rechtzeitig geklärt wurde.
Checkliste für Eigentümer
- Ist Ihr Kaufpreis marktgerecht begründet?
- Liegen vollständige Objektunterlagen vor?
- Hat der Käufer eine Finanzierungsbestätigung?
- Ist die Lücke zwischen Kaufpreis und möglichem Beleihungswert bedacht?
- Gibt es wertmindernde Punkte, die früh anzusprechen sind?
Häufige Fragen zu Beleihungswert
Was ist der Beleihungswert?
Der vorsichtig ermittelte Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft zuschreibt, um die Kredithöhe festzulegen.
Warum liegt er unter dem Verkehrswert?
Weil die Bank Risikopuffer für Marktschwankungen einrechnet.
Wer ermittelt ihn?
Ausschließlich die finanzierende Bank des Käufers.
Bekomme ich ihn als Verkäufer zu sehen?
In der Regel nicht – er ist Teil der internen Kreditprüfung.
Was ist die Beleihungsgrenze?
Der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem die Bank günstig finanziert.
Was kann ich tun, wenn er zu niedrig ist?
Den Preis prüfen, Unterlagen vervollständigen oder mit dem Käufer über Eigenkapital sprechen.
Kann Sloothy helfen?
Ja, Sloothy hilft Ihnen, Unterlagen und Preis so vorzubereiten, dass die Finanzierung Ihres Käufers reibungslos läuft.
Verwandte Begriffe
Fazit
Der Beleihungswert ist die vorsichtige Bewertung der Bank und liegt fast immer unter dem Verkehrswert. Er entscheidet mit darüber, ob die Finanzierung Ihres Käufers trägt. Wer den Kaufpreis realistisch ansetzt und vollständige Unterlagen bereithält, sorgt dafür, dass der Verkauf nicht an der Bankbewertung scheitert.
Sloothy hilft bei der Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs
Eine tragfähige Finanzierung entscheidet über den Abschluss. Sloothy hilft Ihnen, Kaufpreis und Unterlagen so aufzubereiten, dass die Bewertung der Bank Ihren Verkauf nicht ausbremst.