Immobilienlexikon
Grundschuld beim Immobilienverkauf: Bedeutung, Löschung und Tipps
Die Grundschuld ist die übliche Sicherheit, mit der eine Bank einen Immobilienkredit absichert; sie steht in Abteilung III des Grundbuchs. Beim Verkauf ist sie zentral, weil eine noch eingetragene Grundschuld in der Regel abgelöst und gelöscht werden muss, damit der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält. Kümmern Sie sich früh darum – die Abstimmung mit Ihrer Bank braucht Zeit.
Was ist Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht: Sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kredit nicht bedient wird. Anders als die früher übliche Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und bleibt auch nach der Tilgung bestehen, bis sie gelöscht oder neu genutzt wird. Sie betrifft alle Objektarten, bei denen ein Kredit im Spiel war – Haus, Wohnung, Grundstück oder Mehrfamilienhaus.
Warum ist Grundschuld beim Immobilienverkauf wichtig?
Käufer wollen die Immobilie frei von fremden Rechten erwerben, und ihre Bank finanziert nur, wenn klar ist, dass alte Grundschulden gelöscht werden. Über die Lastenfreistellung sorgt der Notar dafür, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank fließt und die Grundschuld gelöscht wird. Wer seine Restschuld und die Eintragungen nicht kennt, riskiert Verzögerungen und unsichere Käufer.
Wann sollten Sie sich darum kümmern?
Klären Sie früh – idealerweise vor der Vermarktung –, welche Grundschulden eingetragen sind und wie hoch Ihre Restschuld ist. Sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank über die Ablösung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Spätestens zum Kaufvertragsentwurf muss die Lastenfreistellung vorbereitet sein – nicht erst am Notartermin.
Woher bekommen Sie Grundschuld?
Welche Grundschulden eingetragen sind, sehen Sie im aktuellen Grundbuchauszug (Abteilung III). Die Höhe Ihrer Restschuld und die Ablösebedingungen erfahren Sie bei Ihrer finanzierenden Bank. Die Löschung selbst läuft über den Notar und das Grundbuchamt.
Welche Informationen enthält Grundschuld?
- Betrag der Grundschuld (Nominalbetrag)
- Name des Gläubigers (Bank)
- Grundbuchzinsen und Nebenleistungen
- Rang innerhalb Abteilung III
- Datum der Eintragung
Beispielansicht
Grundschuld im Grundbuch (Abt. III) · MusterBeispiel
Eintrag
- lfd. Nr.
- 1
- Betrag
- 250.000 €
- Gläubiger
- Musterbank AG
- Grundbuchzins
- 15 % jährlich
- eingetragen am
- 15.03.2018
Schematische Beispielansicht – kein amtliches Dokument, Angaben frei erfunden.
Welche Angaben oder Unterlagen brauchen Sie dafür?
- aktueller Grundbuchauszug
- Darlehensnummer und Restschuld
- Kontakt der finanzierenden Bank
- Löschungsbewilligung der Bank
Was kostet Grundschuld?
Für die Löschung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach dem Betrag der Grundschuld richten. Bei vorzeitiger Kreditablösung kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die genaue Höhe hängt von Betrag, Bank und Restlaufzeit ab.
Wie lange dauert die Beschaffung?
Die Abstimmung mit der Bank und die Löschungsbewilligung können einige Tage bis Wochen dauern, die Löschung im Grundbuch zusätzliche Zeit. Gerade deshalb sollte dieser Punkt nicht erst kurz vor dem Notartermin angestoßen werden.
Typische Fehler von Eigentümern
- Die eigene Restschuld nicht kennen
- Erst kurz vor dem Notar mit der Bank sprechen
- Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung nicht einkalkulieren
- Annehmen, eine getilgte Grundschuld sei automatisch gelöscht
- Käufern nicht erklären können, wie die Lastenfreistellung läuft
Dos & Don’ts
✓Dos
- ✓Den Grundbuchauszug auf Grundschulden prüfen
- ✓Früh mit der Bank über die Ablösung sprechen
- ✓Die Lastenfreistellung mit dem Notar vorbereiten
- ✓Restschuld und mögliche Kosten kalkulieren
- ✓Eine nicht mehr benötigte Grundschuld bewusst behandeln (löschen oder behalten)
✕Don’ts
- ✕Den Punkt bis zum Notartermin aufschieben
- ✕Käufer mit ungeklärten Belastungen verunsichern
- ✕Eine Vorfälligkeitsentschädigung ignorieren
- ✕Ohne Rücksprache mit der Bank Zusagen machen
Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar
Für die Bewertung selbst ist die Grundschuld neutral – entscheidend ist, dass der Käufer lastenfrei erwirbt. Für die Finanzierung ist sie zentral: Die Bank des Käufers trägt ihre eigene Grundschuld erst ein, wenn die alte gelöscht wird. Der Notar steuert die Abwicklung über das Notaranderkonto und die Lastenfreistellung.
Unterschied nach Objektart
Die Grundschuld kann bei allen Objektarten eingetragen sein. Beim Mehrfamilienhaus sind oft mehrere oder hohe Grundschulden vorhanden, was die Ablösung aufwändiger macht. Bei Wohnung und Haus ist meist eine Grundschuld der finanzierenden Bank eingetragen.
Praxisbeispiel
Eine Verkäuferin geht davon aus, dass ihre längst getilgte Grundschuld nicht mehr eingetragen ist. Beim Verkauf zeigt der Grundbuchauszug das Gegenteil – bis die Bank die Löschungsbewilligung ausstellt, vergehen Wochen, und der Notartermin verschiebt sich. Ein früher Blick ins Grundbuch hätte das verhindert.
Checkliste für Eigentümer
- Welche Grundschulden stehen in Abteilung III?
- Wie hoch ist Ihre Restschuld?
- Ist die Ablösung mit der Bank besprochen?
- Liegt eine Löschungsbewilligung vor bzw. ist sie beantragt?
- Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich?
Häufige Fragen zu Grundschuld
Muss die Grundschuld beim Verkauf gelöscht werden?
In der Regel ja, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Die Abwicklung übernimmt der Notar.
Wer löscht die Grundschuld?
Der Notar veranlasst die Löschung über das Grundbuchamt, nachdem die Bank die Löschungsbewilligung erteilt hat.
Ist eine getilgte Grundschuld automatisch weg?
Nein. Sie bleibt eingetragen, bis sie aktiv gelöscht oder weiterverwendet wird.
Was kostet die Löschung?
Notar- und Grundbuchgebühren nach Betrag der Grundschuld; ggf. zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Kann ich trotz Grundschuld verkaufen?
Ja. Ein Teil des Kaufpreises löst den Restkredit ab, anschließend wird die Grundschuld gelöscht.
Braucht die Bank des Käufers das?
Ja, sie finanziert nur, wenn die lastenfreie Übertragung gesichert ist.
Kann Sloothy helfen?
Ja, Sloothy weist früh auf die Klärung von Grundschuld und Lastenfreistellung hin.
Verwandte Begriffe
Fazit
Die Grundschuld sichert den Immobilienkredit ab und muss beim Verkauf in der Regel abgelöst und gelöscht werden, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Wer früh seine Restschuld kennt und die Lastenfreistellung mit Bank und Notar vorbereitet, vermeidet Verzögerungen. Das gibt Käufern Sicherheit und hält den Verkaufsprozess in Bewegung.
Sloothy hilft bei der Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs
Eine eingetragene Grundschuld ist kein Hindernis – wenn sie rechtzeitig geklärt wird. Sloothy begleitet Sie strukturiert durch die Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs und hilft Ihnen, Punkte wie Grundschuld und Lastenfreistellung früh anzugehen, damit Ihr Verkauf reibungslos läuft.