Immobilienlexikon
Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf: Bedeutung und Ablauf
Die Lastenfreistellung sorgt dafür, dass alte, noch im Grundbuch eingetragene Belastungen des Verkäufers – etwa eine Grundschuld der finanzierenden Bank – beim Verkauf gelöscht werden, damit der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält. Der Notar koordiniert den Vorgang: Ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an die Bank des Verkäufers, um den Restkredit abzulösen. Im Gegenzug erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung. Als Verkäufer sollten Sie früh klären, welche Belastungen eingetragen sind und wie hoch Ihre Restschuld ist.
Was ist Lastenfreistellung?
Lastenfreistellung bezeichnet den rechtlichen und finanziellen Vorgang, mit dem bestehende Rechte Dritter aus dem Grundbuch entfernt werden, die der Käufer nicht übernehmen will. In der Praxis geht es meist um Grundpfandrechte in Abteilung III – also Grundschulden oder Hypotheken, mit denen ein früherer Immobilienkredit besichert wurde. Damit gelöscht werden kann, benötigt der Notar eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank. Diese gibt sie heraus, sobald der noch offene Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst ist. Erst danach ist die Immobilie für den Käufer frei von fremden Rechten.
Warum ist Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf wichtig?
Käufer und ihre Banken bestehen fast immer darauf, eine Immobilie lastenfrei zu erwerben – niemand möchte für fremde Schulden des Verkäufers haften. Bleiben alte Grundschulden eingetragen, lässt sich der Verkauf in der Regel nicht abschließen oder die finanzierende Bank des Käufers verweigert das Darlehen. Die Lastenfreistellung schafft hier klare Verhältnisse. Für Sie als Verkäufer ist wichtig, frühzeitig die genaue Restschuld zu kennen und mit Ihrer Bank zu klären, ob bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. So vermeiden Sie böse Überraschungen bei der Abrechnung.
Wann sollten Sie sich darum kümmern?
Das Thema sollten Sie schon zu Beginn angehen: Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf eingetragene Belastungen, bevor Sie vermarkten. Spätestens beim Kaufvertrag muss feststehen, welche Rechte gelöscht werden und wie die Ablösung abläuft – der Notar baut die entsprechenden Regelungen in den Vertrag ein. Zu spät ist es, wenn kurz vor dem Notartermin unklar ist, ob und wie eine alte Grundschuld abgelöst werden kann.
Woher bekommen Sie Lastenfreistellung?
Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt). Die aktuelle Restschuld teilt Ihnen Ihre Bank mit. Der Notar koordiniert die Löschung und holt die Löschungsbewilligung ein.
Was kostet Lastenfreistellung?
Für die Löschung einer Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach der Höhe des eingetragenen Rechts richten und üblicherweise der Verkäufer trägt. Hinzu kommen die Ablösung des noch offenen Darlehens aus dem Kaufpreis und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Pauschale Beträge lassen sich nicht nennen, da sie von Restschuld, Höhe des Grundpfandrechts und Restlaufzeit abhängen.
Wie lange dauert die Beschaffung?
Die Beschaffung der Löschungsbewilligung bei der Bank kann je nach Institut einige Tage bis wenige Wochen dauern. Da der Notar die Abwicklung steuert und die Ablösung über den Kaufpreis erfolgt, ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Bank ratsam, damit der Zeitplan des Verkaufs nicht ins Stocken gerät.
Typische Fehler von Eigentümern
- Den Grundbuchauszug nicht auf alte Belastungen prüfen
- Die genaue Restschuld erst kurz vor dem Notartermin erfragen
- Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung nicht einkalkulieren
- Die Löschungsbewilligung der Bank zu spät anfordern
- Annehmen, der Käufer übernehme bestehende Grundschulden ohne Weiteres
- Längst getilgte, aber noch eingetragene Rechte (Altlasten im Grundbuch) übersehen
Dos & Don’ts
✓Dos
- ✓Den Grundbuchauszug früh auf Belastungen prüfen
- ✓Die aktuelle Restschuld schriftlich bei der Bank erfragen
- ✓Mit der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung klären
- ✓Die Löschungsbewilligung rechtzeitig veranlassen
- ✓Die Abwicklung über den Notar und das Treuhandkonto laufen lassen
✕Don’ts
- ✕Belastungen im Grundbuch ignorieren
- ✕Den Käufer über offene Grundschulden im Unklaren lassen
- ✕Die Ablösung am Notar vorbei selbst organisieren
- ✕Kosten der Löschung in der Erlösrechnung vergessen
Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar
Für die Bewertung selbst ist die Lastenfreistellung neutral; sie betrifft die Abwicklung, nicht den Wert. Für die Finanzierung ist sie zentral: Die Bank des Käufers verlangt in der Regel, dass die Immobilie lastenfrei übergeht oder nur ihre eigene neue Grundschuld eingetragen wird. Für den Notar ist sie ein Kernstück der Abwicklung: Er holt die Löschungsbewilligung ein, steuert die Kaufpreisverteilung und sorgt dafür, dass alte Rechte gelöscht und neue korrekt eingetragen werden.
Unterschied nach Objektart
Die Lastenfreistellung kann bei jeder Immobilienart nötig sein – Wohnung, Haus oder Grundstück –, sofern noch Belastungen im Grundbuch eingetragen sind. Ist eine Immobilie bereits vollständig schuldenfrei und unbelastet, entfällt der Schritt. Bei finanzierten Objekten ist er dagegen der Regelfall.
Praxisbeispiel
Ein Verkäufer hat auf seinem Haus noch eine Grundschuld über 250.000 Euro, von der tatsächlich noch 90.000 Euro Restschuld offen sind. Beim Verkauf für 450.000 Euro weist der Notar an, dass 90.000 Euro direkt an die Bank des Verkäufers fließen, um den Kredit abzulösen. Die Bank erteilt daraufhin die Löschungsbewilligung, und die alte Grundschuld wird gelöscht. Der Käufer erhält die Immobilie lastenfrei, der Restbetrag des Kaufpreises geht an den Verkäufer. Weil alles früh mit der Bank abgestimmt war, lief die Abwicklung reibungslos.
Checkliste für Eigentümer
- Welche Belastungen stehen in Abteilung III des Grundbuchs?
- Wie hoch ist die tatsächliche Restschuld?
- Fällt bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Ist die Löschungsbewilligung der Bank angefordert?
- Sind die Löschungs- und Notarkosten in der Erlösrechnung berücksichtigt?
- Steuert der Notar die Ablösung über den Kaufpreis?
Häufige Fragen zu Lastenfreistellung
Was bedeutet Lastenfreistellung?
Dass alte, im Grundbuch eingetragene Belastungen des Verkäufers – meist Grundschulden – beim Verkauf gelöscht werden, damit der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält.
Wer organisiert die Lastenfreistellung?
Der Notar steuert den Vorgang. Er holt die Löschungsbewilligung der Bank ein und sorgt dafür, dass der Restkredit aus dem Kaufpreis abgelöst wird.
Muss ich meinen Kredit vor dem Verkauf ablösen?
Nicht zwingend vorher. Üblicherweise wird die Restschuld direkt aus dem Kaufpreis an die Bank gezahlt, die daraufhin die Löschung bewilligt.
Was kostet die Lastenfreistellung?
Es fallen Notar- und Grundbuchgebühren für die Löschung an, die sich nach der Höhe des Rechts richten; hinzu kommen ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Was, wenn eine getilgte Grundschuld noch eingetragen ist?
Auch sie sollte gelöscht werden. Dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank, die den Kredit bereits als getilgt führt.
Kann der Käufer meine Grundschuld übernehmen?
Theoretisch möglich, aber unüblich. In der Regel will der Käufer lastenfrei erwerben und mit seiner eigenen Finanzierung arbeiten.
Kann Sloothy mir bei diesem Schritt helfen?
Ja. Sloothy zeigt Ihnen, welche Schritte zur Lastenfreistellung gehören, und führt Sie strukturiert durch die Vorbereitung – damit nichts übersehen wird.
Verwandte Begriffe
Fazit
Die Lastenfreistellung stellt sicher, dass der Käufer eine Immobilie frei von alten Belastungen des Verkäufers erhält – in der Praxis vor allem frei von eingetragenen Grundschulden. Der Notar steuert den Vorgang, indem ein Teil des Kaufpreises direkt zur Ablösung des Restkredits an die Bank fließt, die daraufhin die Löschung bewilligt. Als Verkäufer sollten Sie früh Ihre Restschuld kennen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung einplanen. Eine rechtzeitige Abstimmung mit der Bank hält den Zeitplan stabil. So wird die lastenfreie Übergabe zur Selbstverständlichkeit statt zum Stolperstein.
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