Immobilienlexikon

Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf: Bedeutung und Tipps

Kaufnebenkosten sind die Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen – vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Sie werden überwiegend vom Käufer getragen und summieren sich je nach Bundesland auf rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Für Sie als Verkäufer sind sie wichtig, weil sie das verfügbare Budget Ihrer Käufer und damit den erzielbaren Preis beeinflussen. Wer ohne Makler verkauft, senkt die Nebenkosten der Käufer spürbar – ein echtes Verkaufsargument.

Was ist Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten (auch Erwerbsnebenkosten) sind alle Ausgaben, die rund um den Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. Den größten Posten bildet meist die Grunderwerbsteuer, deren Höhe jedes Bundesland selbst festlegt. Hinzu kommen die Gebühren für den Notar (Beurkundung) und das Grundbuchamt (Eintragung von Eigentum und ggf. Grundschuld) sowie – falls ein Makler beteiligt ist – die Maklerprovision. Diese Kosten lassen sich in der Regel nicht über das Darlehen mitfinanzieren und müssen vom Käufer aus Eigenkapital aufgebracht werden.

Warum ist Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf wichtig?

Auch wenn die Kaufnebenkosten überwiegend der Käufer trägt, betreffen sie Sie als Verkäufer unmittelbar: Sie schmälern das Budget, das ein Interessent für den eigentlichen Kaufpreis aufbringen kann. Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit, sodass der Käufer dafür Eigenkapital benötigt. Je höher die Nebenkosten, desto knapper das Käuferbudget – das kann den erzielbaren Preis dämpfen. Verkaufen Sie ohne Makler, entfällt die anteilige Provision, was Ihre Immobilie für Käufer attraktiver macht. Wer die Nebenkostenstruktur kennt, kann im Gespräch souverän argumentieren.

Wann sollten Sie sich darum kümmern?

Das Thema wird spätestens dann relevant, wenn ernsthafte Interessenten ihre Finanzierung kalkulieren – also vor der Reservierung und vor dem Kaufvertrag. Käufer rechnen die Nebenkosten von Anfang an in ihr Budget ein. Für Sie als Verkäufer lohnt es sich, die typische Höhe zu kennen, sobald Sie den Angebotspreis festlegen. Zu spät ist es, wenn eine Finanzierung kurz vor dem Notartermin scheitert, weil der Käufer das Eigenkapital für die Nebenkosten unterschätzt hat.

Woher bekommen Sie Kaufnebenkosten?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer finden Sie auf den Webseiten des zuständigen Finanzamts oder Ihres Bundeslandes. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach der gesetzlichen Gebührenordnung. Maklerprovisionen entfallen beim Verkauf ohne Makler vollständig.

Welche Informationen enthält Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)
Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und Eintragungen
ggf. Maklerprovision (entfällt beim Verkauf ohne Makler)
ggf. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld des Käufers

Beispielansicht

Kaufnebenkosten · Rechenbeispiel (Kaufpreis 400.000 €, ohne Makler)Beispiel

Nebenkosten des Käufers

Grunderwerbsteuer (5,0 %): 20.000 €
Notarkosten (ca. 1,0 %): 4.000 €
Grundbuchkosten (ca. 0,5 %): 2.000 €
Maklerprovision: 0 € (ohne Makler)

Summe

Nebenkosten gesamt: ca. 26.000 € (ca. 6,5 %)
benötigt als Eigenkapital: ja

Vereinfachtes Rechenbeispiel – keine amtlichen Werte, Bundesland Baden-Württemberg, alle Angaben gerundet und beispielhaft.

Was kostet Kaufnebenkosten?

Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten meist bei rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises – die genaue Höhe hängt vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % (in Baden-Württemberg 5,0 %), Notar- und Grundbuchkosten zusammen üblicherweise rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe der Maklerprovision hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab; ohne Makler entfällt sie ganz.

Wie lange dauert die Beschaffung?

Die Nebenkosten fallen rund um den Eigentumsübergang an: Notar- und Beurkundungskosten zeitnah nach dem Notartermin, die Grunderwerbsteuer nach Erhalt des Steuerbescheids. Erst nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Eigentümerwechsel nicht ins Grundbuch eingetragen wird.

Typische Fehler von Eigentümern

Käufern gegenüber so tun, als gäbe es außer dem Kaufpreis keine Kosten
Vergessen, dass Banken die Nebenkosten meist nicht mitfinanzieren
Die Grunderwerbsteuer des falschen Bundeslands ansetzen
Den Vorteil eines maklerfreien Verkaufs nicht kommunizieren
Annehmen, der Verkäufer trage keine eigenen Kosten (z. B. Lastenfreistellung)
Den Angebotspreis ohne Blick auf das Gesamtbudget der Käufer festlegen

Dos & Don’ts

✓Dos

✓Die typische Nebenkostenquote für Ihr Bundesland kennen
✓Den Wegfall der Maklerprovision aktiv als Vorteil nennen
✓Käufern empfehlen, ausreichend Eigenkapital für Nebenkosten einzuplanen
✓Den Angebotspreis mit Blick auf das Käuferbudget realistisch ansetzen
✓Eigene Verkäuferkosten (z. B. Löschung von Grundschulden) separat einplanen

✕Don’ts

✕Nebenkosten verschweigen oder kleinreden
✕Pauschal eine bundesweit gleiche Grunderwerbsteuer behaupten
✕Den Käufer im Unklaren über den Eigenkapitalbedarf lassen
✕Verkäufer- und Käuferkosten durcheinanderbringen

Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar

Für die Bewertung spielen die Nebenkosten indirekt eine Rolle, weil sie das Gesamtbudget der Käufer und damit den erzielbaren Preis beeinflussen. Für die Finanzierung sind sie zentral: Da Banken sie meist nicht mitfinanzieren, muss der Käufer sie aus Eigenkapital tragen – fehlt dieses, scheitert die Finanzierung. Für den Notar entstehen die Beurkundungs- und Abwicklungskosten, die zu den Nebenkosten zählen; er rechnet sie nach der gesetzlichen Gebührenordnung ab.

Unterschied nach Objektart

Kaufnebenkosten fallen bei jeder Art von Immobilie an – ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Grundstück. Die Struktur ist überall ähnlich; nur die absolute Höhe steigt mit dem Kaufpreis, und die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt.

Praxisbeispiel

Eine Wohnung in Stuttgart wird für 400.000 Euro angeboten. Der Käufer kalkuliert mit der Grunderwerbsteuer von 5,0 % (20.000 Euro) sowie Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 % (etwa 6.000 Euro) – zusammen rund 26.000 Euro Nebenkosten, die er aus Eigenkapital aufbringen muss. Weil der Eigentümer ohne Makler verkauft, entfällt die Provision vollständig. Der Käufer hat dadurch mehr Spielraum und kann das Angebot leichter finanzieren. Der maklerfreie Verkauf wird so zum entscheidenden Vorteil.

Checkliste für Eigentümer

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer im betreffenden Bundesland?
Welche Notar- und Grundbuchkosten sind zu erwarten?
Fällt eine Maklerprovision an – oder verkaufen Sie ohne Makler?
Hat der Käufer genug Eigenkapital für die Nebenkosten?
Ist der Angebotspreis mit Blick auf das Gesamtbudget realistisch?
Welche eigenen Kosten entstehen Ihnen als Verkäufer?

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Was gehört zu den Kaufnebenkosten?

Vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Wer zahlt die Kaufnebenkosten?

Überwiegend der Käufer. Die Maklerprovision wird bei selbstgenutztem Wohneigentum häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung meist rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Finanziert die Bank die Nebenkosten mit?

In der Regel nicht. Der Käufer muss sie meist aus Eigenkapital aufbringen.

Wie wirkt sich ein Verkauf ohne Makler aus?

Die anteilige Maklerprovision entfällt, wodurch die Nebenkosten der Käufer sinken und Ihr Angebot attraktiver wird.

Habe ich als Verkäufer auch Nebenkosten?

Ja, etwa für die Löschung bestehender Grundschulden oder eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung – diese zählen nicht zu den Kaufnebenkosten des Käufers.

Kann Sloothy mir bei der Preiskalkulation helfen?

Ja. Sloothy hilft Ihnen, den Angebotspreis realistisch einzuordnen und die Vorteile eines maklerfreien Verkaufs klar zu kommunizieren.

Fazit

Kaufnebenkosten umfassen vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision und liegen meist bei rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Auch wenn sie überwiegend der Käufer trägt, betreffen sie Sie als Verkäufer, weil sie das Käuferbudget und damit den erzielbaren Preis beeinflussen. Da Banken die Nebenkosten selten mitfinanzieren, ist genügend Eigenkapital des Käufers entscheidend. Ein Verkauf ohne Makler senkt diese Kosten spürbar und ist ein starkes Argument. Wer die Struktur kennt, kann den Preis realistisch ansetzen und Finanzierungsausfälle vermeiden.

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