Ratgeber
Immobilie verkaufen ohne Makler: der komplette Leitfaden 2026
Eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen ist heute gut machbar – und spart in der Regel mehrere Tausend Euro. Entscheidend ist ein klarer Plan: der richtige Preis, vollständige Unterlagen, ein überzeugendes Exposé und ein sicherer Ablauf bis zum Notartermin. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den Privatverkauf 2026 und zeigt, wo die typischen Fehler lauern.
Lohnt sich der Verkauf ohne Makler?
Beim Verkauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines Einfamilienhauses wird die Maklerprovision seit Ende 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblich sind insgesamt rund 7,14 % inkl. MwSt., also etwa 3,57 % für die Verkäuferseite. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 € entspricht das rund 17.850 €, die Sie beim Privatverkauf einsparen. Den Verkauf selbst zu steuern bedeutet etwas Aufwand – dafür behalten Sie die volle Kontrolle und den vollen Erlös.
Schritt 1: Den realistischen Preis bestimmen
Der häufigste und teuerste Fehler ist ein zu hoher Startpreis. Grundlage ist der Verkehrswert bzw. Marktwert – abgeleitet aus Lage, Zustand, Größe und realen Vergleichsobjekten, nicht aus dem Bauchgefühl. Ein zu hoch angesetztes Objekt wird „totgeworben“ und am Ende oft unter Wert verkauft. Wie sich der Startpreis auf Verkaufsdauer und Erlös auswirkt, zeigt unsere Preisstrategie.
Schritt 2: Unterlagen vollständig zusammenstellen
Vollständige Objektunterlagen beschleunigen den Verkauf und schaffen Vertrauen. Dazu gehören u. a.:
- aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis nach GEG (Pflicht – schon in der Anzeige)
- Grundrisse, Flurkarte und Wohnflächenberechnung
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld-Abrechnungen und Protokolle
Fehlt ein Pflichtdokument wie der Energieausweis, drohen Bußgelder und Verzögerungen.
Schritt 3: Exposé erstellen und vermarkten
Das Exposé ist Ihr wichtigstes Verkaufsdokument: gute Fotos, klare Grundrisse, ehrliche Beschreibung und alle Kennzahlen. Für die Reichweite inserieren Sie auf den großen Portalen – ImmoScout24 (für Privatverkäufer ab ca. 109 €/Monat), Immowelt und das kostenlose Kleinanzeigen. Eine Kombination erhöht die Sichtbarkeit deutlich. Tipp: Veröffentlichen Sie Ihre Telefonnummer nicht offen, sondern steuern Sie Anfragen über ein Formular oder eine separate Adresse.
Schritt 4: Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung
Qualifizieren Sie Interessenten vor der Besichtigung: Wer ist es, wie wird finanziert, besteht eine Finanzierungsbestätigung? Das filtert „Immobilien-Touristen“ und schützt Ihre Zeit. In der Verhandlung hilft ein realistischer, gut begründeter Preis – mit Vergleichsdaten im Rücken treten Sie souverän auf. Vor der Zusage ist ein Blick auf die Bonität des Käufers sinnvoll, damit der Verkauf nicht kurz vor dem Notartermin platzt.
Schritt 5: Kaufvertrag und Notartermin
Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend von einem Notar beurkundet werden – auch beim Privatverkauf. Prüfen Sie den Entwurf in Ruhe vor dem Termin. Der Notar sichert die Zahlung ab, veranlasst die Eintragung im Grundbuch und kümmert sich um die Lastenfreistellung einer bestehenden Grundschuld. Prüfen Sie früh die Spekulationssteuer: Nach zehn Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung ist der Verkauf meist steuerfrei.
Die 5 häufigsten Fehler beim Privatverkauf
- Zu hoher Startpreis – verlängert die Vermarktung und drückt den Erlös.
- Unvollständige Unterlagen – kosten Vertrauen und gefährden die Finanzierung des Käufers.
- Schwaches Exposé – schlechte Fotos schrecken ab.
- Keine Qualifizierung der Interessenten – viel Zeitverlust.
- Recht und Steuern unterschätzt – Energieausweis, Vertrag, Spekulationssteuer.
Häufige Fragen
Ist es erlaubt, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen?
Ja. Es gibt keine Pflicht, einen Makler zu beauftragen. Lediglich der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
Wie viel spare ich beim Verkauf ohne Makler?
Auf der Verkäuferseite entfallen rund 3,57 % inkl. MwSt. Bei 500.000 € sind das etwa 17.850 €.
Welche Unterlagen brauche ich?
Unter anderem Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Flurkarte – bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Protokolle.
Wie finde ich den richtigen Preis?
Über eine datenbasierte Einschätzung des Verkehrswerts aus Lage, Zustand und Vergleichsobjekten – keine Bauchschätzung.
Brauche ich trotzdem einen Notar?
Ja. Der notarielle Kaufvertrag ist in Deutschland zwingend vorgeschrieben, unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist.
Wie hilft Sloothy beim Verkauf ohne Makler?
Sloothy führt Sie Schritt für Schritt durch Bewertung, Unterlagen, Exposé, Anfragen und Notartermin – ohne Maklerprovision.
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